“서브프라임 사태 이후 사상 최고 호황” 텍사스 주택 융자

융자 관련 엄격한 규제로 연체율 감소 지속돼 … 경제 발전과 함께 ‘불안정한’ 융자자 줄어들어 건강한 주택 시장 형성

미국 대공황 이후의 경제 진척을 말해주는 여러 지표가 있다. 대공황 이후 100개월 기간의 일자리 증가, 기록적인 저실업률, 월가의 장기 주가 급등 등이 대표적인 것들이다. 그런데 이런 지표 중 주택 융자 시장에서의 성장이 간과되면 안된다.
10여년전 주택 시장 붕괴로 미국에서 8백만채의 주택 압류가 이뤄지고 텍사스 주 전역에서도 50만채 집 압류가 이뤄진 적이 있었다.
이런 문제의 시기 이후로 미국, 텍사스, 달라스 카운티에서 모두 주택 융자 연체들이 꾸준하게 즐어들었다. 실제로 최근 몇년간 융자에서 3개월 연체되거나 압류된 주택들의 분량이 최저를 이루고 있다.
1,350억달러 상당의 단독주택 융자를 제공하고 있는 패니 매(Fannie Mae)의 경우 2010년초에 ‘심각한 연체율’은 5.5%에 이르렀다. 그런데 이 연체율이 최근 7, 8월에 0.67%로 감소했다.
이는 주택 시장 붕괴 직전인 2007년 초 이후 패니 매로서는 최저의 연체율을 기록한 것이다.
또 다른 기준에 의하면 주택 융자 시장이 1995년 이후로 이처럼 강한 적이 없다고 부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)의 수석 경제학자 프랭크 노새프트(Frank Nothaft)는 말한다.
그는 “우리는 배웠고 아마 다시 배웠을 것이다. 주택 대출을 어떻게 제대로 승인해줘야 할지에 대한 교훈을 받은 것이다”고 말한다.

◎ 대출 심사 강화법= 주택 시장 붕괴와 대공황은 많은 개혁과 소비자 보호책들을 불러일으켰다. 대부분 도드-프랭크법(Dodd-Frank Act)에 의해서였다.
이 법은 주택 구매자들을 약탈적인 융자자로부터 보호하고 거짓 융자나 무서류 융자 등과 같은 일종의 잘못된 행위를 방지하려는 것이었다.
이 새 법과 융자 허락에 대한 보다 강화된 정책으로 비용도 늘어나고 또 승인 지연도 있게 됐으며 일부 잠재적 구매자들을 묶어두는 결과를 초래했다고 노새프트 경제학자는 인정한다. 그러나 그는 이렇게 법의 강화로 인한 구매 저조의 상호 교환이 가치가 있었다고 믿고 있다.
“규제가 마치 자동차 기어에 모래를 뿌리는 영향을 다소 미쳤다. 그러나 어떤 면에서 보다 안정적인 재정 시스템을 갖기 위해서는 지불해야할 금액이었다”고 그는 말한다.
가장 큰 영향은 서브프라임 융자였다. 즉 신용점수가 낮은 구매자에게 고가의 채무 제품들이 판매되는 상황을 말하는 것으로 이런 서브프라임 융자가 2006년 모든 융자의 20%를 차지하고 있었다. 이는 1994년보다 4배 높은 것으로 이 때문에 나중에 두자릿수 채무 불이행 연체율을 기록하는데 한 몫 했다.
도드-프랭크법은 융자자에게 구매자가 새 주택융자 부채를 지불할 수 있는지에 대해 “합리적이며 좋은 믿음의 결정”을 내리도록 요구했다. 이 법은 또한 자산과 수입 증명에 필요한 포인트와 수수료에 대해 제한을 뒀고 구매자의 수입 대 부채 비율 상한선을 43%로 일반화했다.
연방준비은행 경제학자들은 “주요 도전 과제는 주택융자 크레딧을 전반적으로 접근할 수 있게 유지하려는 목적 하에 공격적인 융자 행위들로부터 주택 융자 구매자들을 보호하는 목적의 균형을 맞추도록 하는 것이다”고 지난해 밝혔다.
주택 소유자율은 감소했지만 주택 융자의 퀄리티는 모든 면에서 향상됐다. 최소한 분납금을 늦게 내는 채무자들의 수를 기준으로 했을 때 그렇다.
서브프라임 주택 융자 절정기인 2005년에서 2008년 사이에 이뤄진 패니 매 융자는 8월에 연체율 4.2%라는 심각한 수준에 도달했다. 이는 대공황 및 도드-프랭크법 이후인 2009년에서 2019년 사이의 패니 매 단독주택 융자 연체율인 0.3%에 비교된다.
주택 융자 퀄리티가 향상된 것이 꼭 융자 허용 서류를 까다롭게 한 것 때문만은 아니다. 꾸준한 일자리 성장 및 기록적 저실업률로 대표되는 장기간의 경제 확장이 구매자들로 하여금 분할금 지급에서 밀리지 않고 유지할 수 있게 해준 것이다.
또한 동기간에 주택 가치도 지속적으로 높아졌다. 이 때문에 주택 소유주들이 홈에쿼티를 해서 압류의 위기를 줄일 수 있게 해준 것이다. 2011년에서 2019년 기간에 융자자 1인당 평균 에쿼티는 75,000달러에서 175,000달러로 증가했다. 지닌해는 5천달러 증가가 있었다.
코어로직의 노새프트 경제학자는 “이는 오랜 기간 최저 연체율을 유지하기 위해 필요한 모든 요소들이다”고 말한다.

◎ 서브프라임 융자 감소= 달라스 연준의 최근 보고서는 텍사스 및 주요 메트로 지역에 대한 신용 추세를 취합한 것이다. 모든 지역의 주택 시장에서 융자 연체가 점차적으로 낮아지고 있었고, 달라스 카운티의 연체율은 경제 불황 이전보다 낮은 것이었다.
연구가들은 텍사스에서 프라임 융자 성장 및 서브프라임 감소를 반영하는 크레딧 퀄리티의 향상을 지목한다.
2006년에서 2018년 사이에 텍사스 주택 융자는 1,340억달러로 치솟았다. 융자 부피에서의 33% 증가에도 불구하고 서브프라임 융자자 수는 340,000명이 줄었다고 달라스 연준은 말한다. 같은 기간에 텍사스는 프라임 융자자가 1백만명 증가했다.
달라스 연준의 커뮤니티 개발 어드바이저이자 보고서 작성자의 하나인 에밀리 라이더 펄미터(Emily Ryder Perlmeter)는 “시장이 급격하게 이동했다”고 말한다.
“우리는 또 한번의 주택 시장 붕괴를 보길 원치 않기 때문에 신용 기준에 대해 매우 엄격하게 적용했다”고 그녀는 말한다.
“열쇠는 바로 올바른 밸런스를 이뤄내는 것이다”는 펄미터 어드바이저는 “갚을 수 있는 이에게 융자를 줘야 하고 나중에 갚을 수 없는 융자자에게 지나치게 확대해서 크레딧 주는 일을 하지 않게 하는 것이다”고 강조한다.
이런 변화가 너무 컸는지에 대한 우려도 있다.
수십년간 주택 소유자 비율은 미국과 텍사스에서 꾸준하게 상승했고 새로운 고객들을 많이 유입시켰다. 1980년대 말에서 2000년대 중반까지 저소득층으로 첫 주택 구매자들의 수는 40% 증가했다. 흑인과 히스패닉 가운데 첫 주택 구매자들도 많이 증가했다고 텍사스 A&M 대학 연구가들의 보고서에 나와있다.
서브프라임 주택 융자는 이런 확장의 일부였다. 그러나 서브프라임 융자가 급격히 하락하고 주택 가격 상승으로 변화가 이뤄졌다.
“저소득층 및 소수계 주택 소유주들은 주택을 판매히고 부를 구축하는데 어렵다는 걸 알아가고 있다”고 A&M 연구가들은 지적한다. <자료제공=달라스 모닝뉴스 | 정리=이준열 기자>

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