서윤교의 경제칼럼ㅣ높고 높은 텍사스 재산세

“높고높은 하늘이라 말들 하지만………” ‘어머니은혜’라는 노랫말중의 일부인데 요즘들어 이 가사말이 자꾸 생각나는것은 지난 일요일이 ‘어머니날’ 이기도 했지만 무엇보다도 요즘 날라오는 재산세 고지서를 보면 정말 높고높은것은 텍사스의 재산세 인상률 인것같다. 지난주에 달라스에 2018년까지는 감정가가 2백만불 남짓하던 건물을 소유하고 있던분이 2019년도 달라스 감정원(Dallas Appraisal District)에서 천만불( 10 Million Dollars) 가까이 되는 고지서를 보내자 깜짝 놀라 필자를 방문했다.

이 고지서를 본순간 든 생각이 앞에서 언급된 노랫말이고 다음에는 놀람보다도 분노가 치솟았다. 요즘 달라스 부동산 경기가 좋다고는 하지만 어떤 근거로 일년사이에 5배 가까이 감정가를 올리는지 20년 이상 달라스 감정원의 이상적인 행태를 목도해온 필자도 이해하기 힘든일이다. 감정가는 현재의 시장 가격이기때문에 오늘 부동산에 매물로 내놓으면 팔릴수있는 가격이어야한다. 필자가 보기에는 현재의 임대수입을 고려하면 잘해야 3백만불 정도 받을수있는건물을 달라스 감정원은 천만불로 감정을 하니 일하는 감정사가 부족하다는 사실을 감안해도 감정원의 무능과 무감각을 탓하지 않을수없다.

특히 건물이나 비즈네스의 감정가는 주위의 주택과 비교하기 쉬운 주택 감정가와 차이가 많아 나므로 터무니없는 감정통지서를 받았다면 지체없이 이의 신청을 해야한다. 미국주택의 80-85%는 소유 집장사라고 불리우는 Home Builder들이 집을 짔는데 보통 7-8 가지 floor plan을 만들어 놓고 그중에서 손님이 원하는 모델을 골라야하는 구조이기때문에 주위의 집들의 구조와 크기가 상이한 경우가 많다. 집들의 구조와 크기가 비슷하기때문에 감정원도 상업용과는 달리 비교적 정확하게 현재시세를 반영한 감정가를 책정할수있다. 이와같은 이유로 주택의 이의신청은 받아들여지는 경우가 극히 제한적이다.

주택 감정가를 이의신청할때는 이웃집과 비슷한 구조나 크기 보다도 내집에 한정된 문제를 제기하는것이 유리하다. 예를들어 벽에 금이간것이라든가 foundation문제등을 사진으로 찍어서 증거자료로 쓰면 된다.

재산세는 우리가 소유하고 있는 모든 물건이나 비즈네스 자산에 1월 1일을 기준으로 그날의 매매가치(Market Value)로 책정된다. 따라서 1월1일날에 비즈네스를 열고 1월 2일에 폐업신고를했다고해도 법적으로는 재산세를 납부해야한다. 왜냐하면 감정가의 기준이 되는 1월1일에 비즈네스를 운영하고있었기때문이다. 재산세는 지방세이기 때문에 시정부, 카운티 정부, 학교 등으로 배분되는데 이 돈을 가지고 시가 운영되고, 새 길을 만들고, 공립학교 학생들이 등록금을 안 내도 선생님들 월급과 학교 운영비로 쓸 수 있는 것이다.

재산세 뿐만나 아니라 세일즈 택스도 Local tax(지방세)이기 때문에 배분과 쓰임이 같다.
세금이 직접 쓰이는 곳은 시정부, 카운티 정부, 학교 협의체이지만 재산세 책정은 이곳이 아닌 카운티감정원(County Appraisal District)라는 곳에서 한다.

보통 1월 1일부터 4월 30일 까지 Appraisal District(감정원)에서는 면세 신청서와 각 비지니스의 자진 신고서(rendition form)을 받고 검토를 한다. 이를 토대로 서면 통지서(Notice)를 보내는데 이것은 10월에 발송될 진짜 세금고지서와 같은 금액으로 납세자가 감정원(Appraisal District)에서 책정한 금액이 너무 높다고 생각되면 ‘이의 신청-Protest’을 할 수 있도록 하는 장치다. 보통 1달 동안의 여유를 주는데 의의 신청과 히어링(Hearing)은 5월 16일부터 6월 30일까지 계속된다.

이때에는 금액에 상관없이 이의신청을 할수 있다. 필요한 서류는 회사의 재무 상태를 보여주는 재무재표(Balance Sheet), 리스 계약서, 렌트롤 등이 필요하다. 보통 Hearing(약식재판) 까지 가는 케이스는 드물고 감정원 직원과 협상을 하면서 조절이 된다. Hearing은 보통 은퇴한 시민 3-5명으로 구성된 Review Board를 앞에 놓고 감정원(Appraisal District)직원과 납세자가 서로 각자의 자료를 같고 설전을 벌이는 것이다.

8월과 9월 에는 커운티, 시, 교육세의 세율이 확정되며 10월 초 부터 실제 고지서가 발송된다. 이때에도 의의 신청을 할 수 있는데 이때는 5월의 1차 이의 신청 때와는 다르게 감정원(Appraisal District)의 감정가와 납세자가 예상하는 감정가 사이의 차이가 감정원 감정금액의 1/3이상이 차이가 나야 한다. 다음해 1월 31일까지 신청할 수 있다.

올해도 어김없이 달라스카운티및 인근카운티의 재산세가 많아 올랐다. 주택을 소유하고있건 건물을 소유하고이 있건 부당하게 재산세가 많이 인상됐다면 반드시 주어진 기간내에 이의신청을하고 히어링에 적극참여하여 재산세를 줄여야한다.

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