Foreclosure/Short Sale 급증하지 않을 두가지 이유

현재 우리가 직면하고 있는 팬데믹은 많은 소상공인과 기업들의 생산/활동을 줄이게 되거나, 서비스를 전면적으로 중단하게 만들었다. 이러한 경제활동의 중단은 노동력에 큰 영향을 끼쳤고 그 결과 많은 사람들이 해고되거나 휴직을 해야 했다. 높은 실직률을 토대로 많은 사람들로 하여금 부동산 시장은 2008년 모기지 파동 때처럼 집 압류 사태가 급증할 수도 있다고 예상하였고, 특히 많은 온라인 매체에서 같은 예측을 쏟아내는 자칭 부동산 전문가들의 의견이 한몫했다고 볼 수 있다. 그러나 현재 부동산 시장은 2008년 금융 위기 때 있었던 부동산 시장과는 명확하게 다른 점이 두 가지가 있다. 올 하반기 많은 사람들이 예상하였던 Foreclosure 와 Short sale 매물이 급증하지 않을 두 가지 이유가 있는데, 그것은 모기지 유예 옵션과 강력한 주택 소유자 지분율이다.

◆모기지 유예(forbearance extension)
소비자 금융 보호국(CFPB)에 따르면, 모기지 은행과 대출기관이 이번에 Covid Pandemic으로 인해 모기지 상환이 어려운 대출자의 경우, 일시적으로 Payment 을 조정하여 더 낮은 금액을 지급할 수 있도록 조정하거나, 모기지 지불을 일시 중단하게 할 수 있도록 시행명령하고 있다. 이것은 앞에서 언급했듯이, 실직과 휴직으로 인해 수입이 줄어들어, 당장 정상적인 모기지 납부를 하지 못해 즉각적인 구제가 필요한 사람들을 위한 보호책이다. 현재 CFPB는 주택 소유자들에게 지속되는 어려움으로 인하여 모기지 유예를 연장할 수 있는 기회를 주었고, 이 보호책은 이 프로그램을 필요로 하는 가족들에게 크게 도움이 되고 있다.
CFPB는 CARES 법에 따라 다음과 같이 언급하고 있다. “코로나바이러스 대유행으로 경제적 어려움을 겪을 경우 최대 180일간 모기지 유예 신청을 할 수 있다. 또한 상황이 개선되지 않았을 겨우 최대 180일(총 360일)까지 연장 요청을 할 수 있다.”

◆강력한 주택 소유주 지분(Strong Homeowner Equity)
오늘날 홈 오너들의 모기지 융자 금액 대비 순자산(Equity)이 높은 비율을 차지하고 있다. 이것의 의미는 가까운 미래에 상당한 압류 부동산 매물이 나오지 않을 또 다른 이유다. 현재 모기지 상환 유예를 받고 있는 주택 소유자들 중의 대부분은 2008년 금융위기 당시의 홈 오너들에 비해 훨씬 더 높은 주택 지분을 가지고 있다. 블랙 나이트의 모기지 모니터 보고서에 따르면, 담보 대출금 상환 유예를 받고 있는 홈 오너 중에서 77%가 최소 20% 이상의 지분(Equity)를 가지고 있다는 조사 결과이다. 이 지표가 말하는 의미는, 이러 저런 이유로 주택 소유주가 마켓에 집을 팔아야 한다 해도, 현재 시세로 매매한다면 모기지 밸런스 금액은 충분히 상환할 능력이 되기 때문에, Short sale로 매매할 확률은 많지 않다는 것이다.

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