2020 부동산 동향

새해를 맞이하여2020년 부동산 동향을 알아 보도록 하겠습니다. 누구도 예상치 못하였던 2020년 새해 첫 뉴스는 미국 과 이란 과 의 심각한 상황으로 시작합니다. 트럼프 정부의 갑작스러운 이란 혁명수비대 정예군 의 사령관 <가셈 솔레이마니> 를 미사일 공격을 통해 암살하므로써 미국과 이란이 전면전을 할 듯 긴장상태에 있습니다. 이란이 전 국민적인 추모 기간을 가지며 복수전을 계획하고 있는데요, 우선 유가가 빠르게 오르고 있으며 주식 가격이 잠시 떨어지며 불안한 투자기관 들이 펀드 를 안전한 국채 시장으로 옮기면서 모기지 이자율도 함께 연말연시 전 수준 으로 낮아졌습니다. 지난 몇년간 미국 부동산 가격은 서브 프라임 금융위기 이전의 가격을 뛰어 넘어 호가를 달리고 있습니다만 2019년 상승률은 지난 2~3년 정도의 상승폭은 아니였습니다. 꾸준히 오름세였던 부동산 거래는 2018년에는 3분기를 기점으로 갑자기 냉각기가 찾아 오는듯 보였습니다. 가격과 금리가 동반 상승하면서 나온 현상 이었습니다. 그리하여, 2020년에는 부동산 침체가 한 발 앞으로 다가올 것이라고 예상하는 사람들도 늘어 났습니다. 근데, 2018년 한해 동안 5%대까지 올랐던 모기지 이자율이2019년도에는 드라마틱하게 3%초/중반대 까지 낮아 지면서, 현재 부동산 시장이 지난 예상과 달리 화창하기만 합니다. 이자율이 다시 낮아지면서 거래도 더 활발해지고 있습니다. 무슨 일이 미국 부동산 시장에 일어나고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

▲ 1년 내 이자율 급격히 하락
먼저 금리 얘기를 하지 않을 수 없습니다. 2018년 30년 만기 고정 금리가 4% 중반~5%까지 올랐는데, 2019년 하반기를 기점으로 3% 중후반으로 떨어졌습니다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 2019년 모기지 금리는 2016년 말 이후 가장 낮은 수준을 기록했다고 합니다. 올 상반기에도 이런 트렌드는 계속될 것으로 예상됩니다. 나홀로 호황을 누리고 있는 미국. 글로벌 경기 하락을 이유로 보험처럼 선제적 금리 인하에 나설 가능성이 크고, 실제 기준 금리 인하가 계속되면 부동산담보대출 금리는 더 떨어질 수 밖에 없습니다. 주택 구매를 미루고 있던 잠재 소비자들이 시장에 나올 수 밖에 없습니다.

▲ 주택 가격 다시 오름세 상승
통계에 따르면 미국 주택 가격은 2012년 이후 계속 오르고 있습니다. 지난해 초에는 전국적으로 금융위기 이전의 최고점을 넘어섰습니다. 하지만 작년 한해 에는 이 오름세가 많이 꺾였었습니다. 2017년 상반기에는 전년 대비 7% 올랐던 주택가격이 2018~2019년에는 3.7~4% 오르는데 그쳤습니다. 안정세라고 볼 수 있었지만 최근 계속된 이자율 하락으로 집값이 다시 오름세를 타고 있습니다. 2020년에는 2019년 대비 약 5% 이상 오를 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다.

▲ 밀레니얼이 시장 주도
변동성이 높은 미국 부동산 시장에서 좀처럼 변하지 않는 것이 있습니다. 바로 부동산 시장을 움직이는 밀레니얼 세대입니다. 도시에 따른 부동산 시장의 전망을 애기할 때 빼놓지 않고 제시하는 자료가 바로 전체 인구 중 밀레니얼이 차지하는 비중입니다. 이 비중이 높고, 비율이 커질수록 좋은 시장으로 예측합니다. 최근 스마트에셋은 2017년 말 기준 밀레니얼들이 가장 많이 이주한 도시 순위를 내놓았습니다. 1위는 달라스로 약 10,371명이 이주했다. 그 다음은 시애틀(8,770명), 포틀랜드(6,586명), 콜롬비아(6,554명) 순이었습니다. 이 세대는 미국 노동력의 가장 큰 부분을 차지하는 만큼 회사들이 본사를 이동하거나 신규 사무실을 열 때 이 수치를 고려 합니다. 느끼시겠지만 실제로 달라스에는 신규 회사와 많은 본사들이 계속 이주를 해오고 있습니다.

▲ 부동산 발 경기 침체는 없다
NAR(National Asscociation of Realtors)에 따르면 지난해 밀레니얼들은 전체 주택 구매자(Buyer)의 37%, 판매자(Seller)의 20%를 차지했습니다. 그리고 2017년 이후 부터 미국 내 전체 신규 주택담보대출자의 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 지난 2년간 신규 주택담보대출의 45%를 구성했다고 합니다. 그리고 당분간 이 비율은 갈수록 증가할 것이며, 그만큼 부동산 시장이 밀레니얼들의 이동과 인구 비율에 비례하여 상승할 것으로 예상 됩니다.
그럼에도 불구하고, 한편에서는 경기 후퇴가 올 것으로 예상하여 부동산의 하락을 말하기도 합니다. 하지만 대부분의 공통된 의견은 부동산 시장이 경기 후퇴의 원인이 되지는 않을 거라는 것이며, 2019년 에 모기지 연체률이 사상 최저치를 기록한 것처럼, 모기지 시장이 너무 건강하기 때문에 경기 침체가 온다해도, 예전처럼 모기지 사태로 부동산이 붕괴되는 일은 없으며 일시적인 경기 조정만이 될 거라는 희망 섞인 전망입니다.

글=사이먼 윤 부동산 대표

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