포클로져와 숏세일

부동산 시장의 문제점이 대두되는 시기 가장 많이 듣는 용어는 아마 포클로져(Foreclosure)와 숏세일(Short Sale)이 아닐까 싶다. 기존의 홈오너가 페이먼트를 제때 갚지 못해 모기지에 문제가 발생하면, 이는 결국 시장에 포클로져나 숏세일이라는 형태의 매물로 나오게 된다. 이런 형태의 주택들은 원래 주택의 가치보다 낮게 나오는 경우가 많은데 책임을 다하지 못한 홈오너로 인해 주택구매시 수반되어야 할 부분들, 예를 들면 고쳐야 할 부분등이 생략되고 있는 그대로 AS IS로 판매되기 때문이다. 하지만 포클로져와 숏세일은 비슷하면서도 다른 차이가 있다. 포클로져와 숏세일, 그리고 REO(Real Estate Owned)의 차이는 무엇인지 알아보자.

◎ 포클로져(Foreclosure)= 포클로져는 주택융자 대출인 홈 모기지를 내지못해 Default(채무불이행)가 나서 은행이 차압에 들어간 주택을 의미한다. 연체가 한달, 두달을 넘어 120일 이상 계속되다보면 은행은 홈오너의 채무이행 능력에 의문을 제기하고 결국 Default and notice of default, Foreclosure filing and trial, Notice of sale and sale of property, Eviction 같은 채무 불이행 편지를 보내게 된다.
이 편지를 받고 난 이후에도 모기지를 낼 형편이 되지 않는다면 은행은 주정부와 시정부에 공식으로 해당 주택의 차압을 신청하게 된다. 하지만 은행은 기본적으로 포클로져 전에 채무자와 모기지 비용의 일정부분을 삭감해주거나 일부 연체를 용인해주는 타협안을 제시해야 하고 이마저도 지키지 못한다면 포클로져가 진행된다. 이후 포클로져가 승인이 되면 은행은 해당 주택의 소유권을 넘겨받고 옥션등을 통해 가장 높은 매매가를 제시하는 바이어에게 주택 판매를 하게 된다.
다만 마켓에서 세일이 이루어지기 전에 일정기간동안 이전의 홈오너가 먼저 해당 집을 다시 백페이먼트를 통해 구매할 수 있는 권한이 있다.(기간은 로컬정부의 규정에 따라 다를 수 있다.) 포클로져된 집을 구매하게 되면 바이어는 은행이 받아야할 채무정도의 수준에서 집을 구매할 가능성이 있어 나머지 홈에퀴티는 그대로 가지고오는 이익을 볼 수 있다는 장점이 있다.
기존 홈오너 입장에서 포어클로져는 채무불이행으로 인하여 은행이 손해를 본 부분을 집의 소유권을 그대로 가져가 회수하는 절차이니만큼 은행의 손해 부분과 변호사 비용등 추가비용도 모두 청구를 당할 수 있다.
예를 들어 50만달러의 모기지가 남아있는데 포클로저된 주택이 40만달러로 팔렸다면 나머지 10만달러와 추가비용 등에 대해 책임을 져야할 수 있다는 것이다.
만일 은행이 해당 비용을 탕감해줬다고 하더라도 이는 세금규정상 부채탕감 수익(Debt Forgiveness Income)으로 세금을 내야한다.

◎ 숏세일(Short Sale)= 포클로져가 홈오너가 모기지를 갚지못해 눈뜨고 앉은 자리에서 은행에 주택을 빼앗겨 모든 처분을 기다려야하는 절차라면, 숏세일은 홈오너가 적극적으로 대처해 은행과 함께 협의하여 해당 주택을 판매하는것을 의미한다. 숏세일은 기존의 홈오너가 모기지를 갚지못해 채무불이행이 되는것까지는 절차가 같지만 그 이후는 아주 다르다.
예를들어 포클로져는 위의 예에서 보듯이 50만달러의 채무가 있는데 40만달러로 주택이 팔리면 나머지 10만달러를 채무자가 고스란히 떠안아야 하지만 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 해당 주택을 40만달러로 판매를 할것을 합의하는 것을 전제로 한다. 은행이 10만달러의 손해를 감수하고 집을 팔 수 있게 승인해주는 것이다.
일반적으로 숏세일 절차에 들어가면 은행은 남아있는 모기지 상환금액보다 낮은 금액을 제시하고 승인해야 되기 때문에 포클로져보다 숏세일이 주택가격이 낮은 경우가 많다.
포클로져가 은행이 모든 주도권을 가지고 주택을 판매해 은행의 손해를 채무자에게 넘기는 절차라면 숏세일은 은행과 채무자가 협의하여 손해부분을 인정하고 미리 탕감하여 주택을 판매해 채무를 상쇄하는 것이다. 따라서 기존 채무자 입장에서도 혹은 심지어 은행 입장에서도 포클로져보다 숏세일을 훨씬 선호하는 방법이며 주택 바이어에게도 숏세일 주택이 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 좋은 방법이 되기도 한다.

◎ REO(Real Estate Owned)= REO는 옥션을 통해서도 주택이 판매되지 않은 경우 은행이 주택의 소유권을 완전히 가지고있는 주택을 의미한다. REO 주택은 이미 잠재적 바이어가 없다는 것을 보여주기 때문에 어떻게 보면 주택을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 통로이기도 하다.
다만 대부분의 REO주택은 은행과 부동산 투자자들이 직접 거래하는 시장이라고 볼 수 있기 때문에, 일반 바이어에게까지 차례가 오는 경우는 드물다.

Leave A Reply

Your email address will not be published.