커머셜 리즈 형식

지난 칼럼에서 언급했던 NNN 리스를 포함하여, 상업용 부동산 투자에서 매우 중요한 리스(lease)의 종류에 대하여 살펴보겠습니다.
커머셜 부동산 리스의 종류는 임대인과 임차인 간의 협상으로 결정되는 렌트비 납부 방식에 따라서 다음과 같이 구분될 수 있습니다.

첫째, 퍼센티지 리스(Percentage Lease)입니다.
임차인이 최소의 고정된 월 렌트비에 추가로 월 매상의 일정한 퍼센티지를 임대인에게 내는 것으로, 그 퍼센티지는 협상에 따라 달라질 수 있습니다. 이 방식은 대부분 쇼핑몰(Shopping Mall)이나 고가의 소매점 리스에서 흔히 사용하는 방식입니다.

둘째, 그로스 리스(Gross Lease)입니다.
임차인은 정해진 일정액의 렌트비를 임대인에게 내고, 임대인이 그 건물 유지에 필요한 모든 비용을 부담하는 형태입니다. 대부분의 아파트 리스, 오피스 건물, Industry 건물에서 많이 사용하는 방식입니다.

셋째, 넷 리스(Net Lease)입니다.
흔히 Triple Net(NNN) 리즈라고도 합니다. 임차인이 렌트비만 부담하는 그로스 리스(Gross Lease)와는 달리, 넷 리스는 해당 부동산에 대한 유지/관리비(Maintenance), 보험료(Insurance) 그리고, 재산세(Property TAX)를 임차인이 추가로 부담하는 계약입니다. 렌트비와 유틸리티 이외에 임차인이 별도로 부담하는 항목에 따라서 크게 다음의 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

A. Single Net Lease: 임차인이 렌트비 외에 재산세를 추가로 부담하며, N 또는 Net으로 불리기도 합니다.

B. Double Net Lease: 임차인이 재산세와 보험료를 별도로 부담하며, 임대인은 지붕이나 건물 구조와 관련된 유지 보수비 및 공용부분(Common Area)의 보수/관리비를 부담합니다. NN 또는 Net-Net으로 불리기도 합니다.

C. Triple Net Lease: 임차인이 재산세, 보험료 그리고 공용부분 관리비를 추가로 부담합니다. 우리가 흔히 듣는 CAM 비용은 Common Area Maintenance의 약자로서, 공용부분 관리비를 의미합니다.
NNN이라고도 불리는 이 리스 형태는, 가장 많이 쓰이는 리스 방식이면서 상가, 쇼핑센터 또는 오피스 빌딩과 대부분의 상업용 건물에서 가장 많이 사용되고 있습니다.
상업용 부동산 투자에서 리스계약의 기간이나 내용은 투자 이익 및 투자의 성패를 좌우하는 매우 중요한 요소입니다. 대부분의 커머셜 부동산 투자자들은, 가령 상가를 매입할 때, 리스를 매입한다는 생각으로 투자하며, 부동산인 상가 건물을 보너스로 생각하기도 합니다. 아무리 위치 좋고, 근사한 빌딩이라도 테넌트와의 리스계약이 부실한 건물이라면 투자로서의 가치를 잃게 됩니다.
주변에서 보면, 적지 않은 임대인들이 비용을 아끼기 위해 인터넷에서 쉽게 다운로드 받을 수 있는 검증되지 않은 리스 계약서를 사용하는 것을 볼 수 있습니다.
작은 비용을 아끼려다가 그 비용의 수백 배, 수만 배까지도 잃을 수도 있는 곳이 상업용 부동산 투자의 세계입니다. 주마다 관련 법이 매우 다르고, 계약서 조항 하나가 돌이킬 수 없는 결과를 초래할 수도 있습니다.
따라서, 계약 시에는 꼭 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해, 본인의 목표와 상황에 맞는 리스 계약서를 준비하는 것이 성공적인 커머셜 부동산 투자를 위하여 무엇보다 중요합니다.

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