상업 부동산 가치 분석 및 평가

몇 주전부터 상업 부동산 투자에 관련된 정보를 다루고 있습니다. 가치 분석 및 평가는 부동산 선택 시에 가장 우선시 이루어집니다. 어떤 부동산 매물의 가치를 분석하고 평가하기에 앞서 가장 먼저 해야 할 일은, 그 부동산 매입을 통해 본인이 얻고자 하는 것이 무엇인가를 명확히 하는 것입니다. 즉, 매월 안정적인 임대 수익을 원하는 것인지, 아니면 가치가 최대치로 상승될 때까지 오랜 기간 보유했다가 최고점에서 팔기를 원하는 것인지, 또는 짧은 기간에 매물을 고치거나 리모델링해서 되팔려는 것인지, 투자의 목적과 방향을 정한 후 그에 맞춰 부동산의 가치를 평가해야 합니다. 물론, 모든 걸 함께 고려하겠지만, 이 중에서도 가장 본인에게 우선시 되는 목적이 무엇인지 정하여야 합니다.
커머셜 부동산의 가치를 평가하기 위해서는 건물 사이즈와 대지 넓이에 관계없이 가장 먼저, 수입(income), 지출(expense), 채무(debt) 세 가지로 구분해야 합니다. 그런 다음에 손익분기점(break-even point), 순영업 이익(NOI, Net Operating Income), 현금흐름(cash flow), 캐시 온 캐시(cash on cash), 캡 레이트 (Cap Rate, capitalization rate) 등을 계산하게 됩니다. 각각의 자세한 내용에 들어가기에 앞서, 오늘은 커머셜 부동산을 분석할 때 주의해야 할 사항에 대해 살펴보겠습니다.

첫째, 리스팅 에이전트가 제시하는 프로포머(proforma)에 현혹되어서는 안 됩니다.
왜냐하면, 그 수치는 가장 완벽한 상황에서 얻을 수 있는 수익을 나타내는 것으로서, 현실성이 매우 떨어지기 때문입니다. 가령 아파트라면, 대부분 100% 임대되었을 때의 수익을 보여줍니다. 이는 공실률이 전혀 계산되지 않은 것으로서, 그 수치를 바탕으로 오퍼를 넣어서는 결코 안 됩니다.

둘째, 커머셜 부동산의 종류별로 가격 분석을 다르게 접근해야 합니다. 예를 들어 아파트의 경우, 매매 가격을 유닛당 분석해야 합니다. 동일한 지역에서 최근에 팔린 매물들의 매매 가격을 유닛당 계산한 후 비교해야 합니다.

셋째, 지출 및 비용을 잘 이해해야 합니다. 즉 유닛당, 스퀘어피트당, 그리고 총수익의 몇 %에 해당하는지 등 여러 가지 측면에서 따져봐야 합니다. 많은 바이어가 수입, income에 초점을 맞추기 쉬운데, 셀러가 제시하는 수입보다 더 믿을 수 있는 수치가 지출, expense임을 명심하세요.

넷째, 셀러나 리스팅 에이전트가 제시하는 모든 정보에 대하여 반드시 확인해야 합니다. 가령 리스팅 에이전트가 렌트비를 올릴 수 있다거나, 지출을 줄일 수 있다고 주장할 경우, 그 지역의 렌트비를 직접 조사해 보거나, 그 지역의 프로퍼리 매니저에게 문의해 볼 수 있습니다.

다섯째, 여러 가지 수치를 분석하고 확인하는 동안, 그 모든 자료를 렌더에게 미리 보내서 융자에 대한 조언을 구합니다. 수입, 지출 등이 융자를 얻는 데 충분한지, 다운 페이먼트는 얼마가 필요한지에 대한 정보를 미리 알 수 있습니다. 만약 현재 상담 중인 렌더가 융자를 해 줄 수 없다면, 속히 다른 렌더를 찾아봅니다.

여섯째, 만약 현재 오너가 한 달 무료 렌트와 같은 렌트 컨세션(rent concession)을 테넌트들에게 제공하고 있다면, 매물 분석 시 이 사항을 고려해서 계산해야 합니다.

일곱째, 재산세(property tax)의 액수가 매매로 인하여 변동할 수 있음을 유의해야 합니다. 만약 현재 오너가 30년 전에 매입한 부동산이라면, 30년 전의 매매 가격보다 크게 상승하면서 재산세도 큰 폭으로 오를 수 있습니다. 따라서 카운티 재산세 산정 오피스(Property Tax Assessor)에 미리 연락해서 소유권이 이전되면 재산세가 어떻게 산정되고 달라질 수 있는지에 대해 문의하는 것이 좋습니다.
끝으로, 성공적인 부동산 투자자가 되기 위해서는, 부동산 투자와 매물을 결정하는 데 있어서 어떠한 감정도 개입시켜서는 안 된다는 것입니다. 철저히 처음부터 끝까지 오로지 수치와 계산만으로 딜을 평가하고 결정해야 합니다.

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