커머셜 부동산 투자

지난 칼럼에서는 상업용 부동산에 투자하는 이유에 대해 살펴보았습니다.
그렇다면, 상업용 부동산의 투자 목적에 따른 투자자의 분류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

많은 사람들이 부동산 투자하면 단순히 상가 임대만을 떠올리지만, 투자 목적에 따라 투자자의 종류도 여러 가지로 분류될 수 있습니다.
모든 분야가 그렇듯이 부동산 투자도 내가 무엇을 원하는가에 대한 목적이 분명해야 합니다.
왜냐하면, 투자 목적에 따라서 구매해야 하는 부동산의 종류나 계약방법도 달라질 수 있기 때문입니다.
안정적인 월 수익을 원하는지, 아니면 시일이 걸리더라도 한 번에 큰 수익을 원하는지 등에 대한 투자 목적은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

첫째, 부동산 투기자 (speculators) 로서, 부동산 가치가 오를 것을 기대하고 부동산을 구매하는 투자자를 말합니다.
특히 개발이 예상되는 지역에 땅을 사두었다가 높은 시세 차익을 볼 수 있을 때까지 기다리는 경우가 많습니다.
이 경우, 지역 경제 및 인구, 시 계획, 마켓 동향, 부동산 주기 등을 제대로 읽는 것이 중요합니다.
부동산의 가치는 컨트롤할 수 없는 외부 요인에 의해 영향을 많이 받기 때문에, 정보력 없이 단지 막연히 오를 것을 목적으로 부동산을 구매하면 매우 위험할 수 있습니다.
따라서 이런 종류의 투자는 여유 자금으로 하는 것이 중요합니다.
융자를 얻어서 이런 종류의 투자를 할 경우, 매달 발생하는 이자 및 금융 비용은 투자자가 감당해야 합니다.
왜냐하면, 빈 땅에서는 되팔기까지 수익이 발생하지 않기 때문입니다.

둘째, 신속한 매매를 통하여 소규모 이익을 목적으로 하는 플리퍼 (flippers)가 있습니다.
시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하여 리모델링 또는 수리(fix-up) 한 후에 높은 가격에 바로 되파는 투자자입니다.
부동산 마켓은 계절에도 민감하므로 매물을 고쳐서 되팔기까지의 기간과 적절한 매입 및 리스팅 가격이 매우 중요합니다.
공사가 장기화되거나 잘못 설정된 리스팅 가격으로 리스팅 기간이 길어지게 되면 좋은 가격에 매물을 되팔 수 있는 최적기를 놓치게 되고, 그로 인하여 발생하는 유지 비용 (holding cost) 때문에 실패할 수 있습니다.

셋째, 매달 발생하는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자입니다.
부동산을 구매하여 테넌트에게 임대 한 후에 임대 수익을 투자 리턴으로 매달 가져갑니다.
이 경우에는 리스 계약서의 내용과 기간이 매우 중요합니다.
물론 가장 좋은 시점에 부동산을 되팔 수도 있겠지만, 그들에게 가치 상승(appreciation)이나 시세 차익은 덤으로 받게 되는 보너스일 뿐이고, 매달 발생하는 안정적인 임대 수익이 핵심 사항이 됩니다.
안정적인 인컴을 원하는 부동산 투자자들이 이에 해당될 수 있습니다.

넷째, 리커 스토어 나 식당 등 본인의 비즈니스를 직접 운영하기 위하여, 렌트비를 감당하느니 차라리 매입하여, 어차피 나갈 렌트 비용으로 융자 금액을 감당하려는 투자자가 있습니다.

다섯째, 부동산 개발자 (Developers)로서, 일반적으로 빈 땅의 부동산 부지를 매입하여 다른 용도로 사용할 수 있도록 유틸리티나 필요한 행정적 절차를 준비하거나 작은 단위로 땅을 나누어 파는 투자자들을 말합니다. 빌더 또는 상가 개발자가 이에 포합됩니다.

달걀을 절대 한 바구니에 담지 말라는 주식 투자계의 오랜 격언입니다.
하지만 비단 주식 매매에만 해당하는 말이 아닙니다.
부동산 투자도 포트폴리오를 잘 구성해야 합니다.
즉 다양한 종류의 부동산 투자를 잘 구성하게 되면, 예상치 못한 상황에서도 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

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