부동산 투자의 손익분기점

이번호에서는 지난 커머셜 부동산의 가치 분석 및 평가와 관련하여, 손익분기점(break-even point)에 대해 살펴 보겠습니다.
손익분기점이란, 총비용과 총수입이 일치되는 지점으로, 총비용을 회수할 수 있는 매출액을 나타냅니다.
매출액이 순익분기점을 초과할 경우에는 이익이 발생하고, 손익분기점에 미달 할 경우에는 손실이 발생합니다.
수익형 부동산(Income property)에서 보면, 한 해의 모든 운영 비용과 모기지 페이먼트 비용을 커버할 수 있는 인컴의 정도를 나타낸다고 할 수 있습니다.
손익분기점을 계산하기 위해서는, 1. 한 해의 총 운영비용(Annual operating expenses)과 2. 한 해의 모기지 비용(Annual debt service)를 합한 후에, 3. 한 해의 유효 총수입(Annual effective gross income)으로 나눈 다음, 마지막으로 100을 곱하면 퍼센티지의 손익분기점을 얻을 수 있습니다.
한 가지씩 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 한 해의 총 운영비용(Annual operating expenses): 유틸리티 비용, 재산세, 매니지먼트 비용, 보험료, 리스 커미션, 임금, 광고료, 어카운트 비용, 법률 비용, 쓰레기 제거 비용, 잔디 관리 비용 등 운영에 필요한 모든 지출이 포함됩니다.
둘째, 한 해의 모기지 비용(Annual debt service): 월 모기지 페이먼트에 12를 곱한 수치를 말합니다.
만약 매달 모기지 페이먼트로 이자만 내고 있다면, annual debt service 도 이자만을 포함하게 됩니다.
한편, 분할 상환하는 융자(Amortized loan)의 경우에는, 모기지 페이먼트로 이자와 원금의 일부를 내므로, Annual debt service도 이자와 원금이 포함됩니다.
셋째, 한 해의 유효 총수입(A annual effective gross income): 한 해의 가능한 최대 렌트 수익과 자판기, ATM, 주차비 등으로 얻을 수 있는 모든 수익을 더한 후에, 한 해 동안 공실로 발생하는 손해 액수를 뺍니다.
어떤 경우에는, Annual effective gross income 과 함께 Annual potential gross income을 사용하기도 하는데, 이는100% 점유 및 렌트되어진 예상치의 총수입을 의미합니다.
손익분기점이 100이라면, 그 부동산은 수익을 전혀 낼 수 없음을 의미합니다.
수익형 부동산을 구매할 때, 일반적으로 손익분기점은60에서95 사이에 분포합니다.
손익분기점이 더 낮을수록 수익성이 더 높은 매물입니다.
다시 말해서 수익성이 높기 위해서는 한 해의 총 운영비용과 모기지 비용을 합한 액수보다 한 해의 유효 총수입이 높아야 합니다. 이해를 위해 간단한 숫자로 예를 들어 보면, 어떠한 상가의 1년 운영 비용이 $75,000, 한 해의 모기지 비용이 $35,000, 그리고 100% leased 되어 렌트 수익이 $200,000이라면, 손익분기점(%)은 55%가 됩니다.
55% = {($75,000 + $35,000) ÷ $200,000} x 100. 다시 말해서, 상가 전체 유닛에서 55% 임대되었을 때가 손익분기점이 되는 것입니다.
따라서 테넌트 점유율이 55%보다 낮으면 현금흐름(cash flow)에서 적자가 발생하고, 55%보다 높으면 흑자가 발생합니다.
상가의 유닛이 총 6개라면, 적어도 유닛 3개가(면적에 따라 달라지겠지만) 렌트될 때까지는 마이너스, 4번째 유닛이 렌트될 때부터 비로소 수익이 발생한다고 볼 수 있습니다.
전에도 언급하였지만, 커머셜 부동산 투자는 비즈니스적 성향이 강합니다.
따라서 다른 비즈니스와 마찬가지로 커머셜 부동산 투자에서도 positive cash flow, 즉 현금흐름에서 흑자가 매우 중요합니다.
아무리 많은 부동산을 보유하고 있더라도, 현금흐름에서 적자가 발생하면, 그 공든 탑이 무너지는 건 시간문제입니다.
따라서 현금흐름을 헤칠 수 있는 무리한 투자는 반드시 지양해야 합니다.

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