죽은 사람의 부동산 소유권 이전에 대하여

‘부동산을 소유한 사람이 사망하면 그 소유권은 어떻게 될까’를 예견하는 것은 간단한 문제가 아닙니다. 그러나 간단한 예비를 해둠으로서 대부분의 사람들에 있어서 가장 중요한 재산인 집을 보전할 수 있습니다.

텍사스에서의 부동산 공동소유는 보통 “테넌시 인 커먼(tenancy in common)”, “조인트 테넌시(joint tenancy)”, 또는 “커뮤니티 프로퍼티(community property)”의 형태로 존재합니다. 결혼한 사람이 배우자와 함께 공동소유하는 것을 커뮤니티 프로퍼티라고 합니다. 두 사람 이상이 부동산을 공동으로 소유하되 다른 특별한 단서가 없을 때는 테넌트 인 커먼이라고 합니다. 그 외에 혼인 상태이건 아니건 간에 부동산의 타이틀에 단서를 집어넣어 둔 경우의 부동산을 조인트 오너라고 하며 한 쪽 오너가 사망시 살아있는 사람에게 재산의 명의 이전이 가능합니다.

대부분의 사람들은 부부중 한 사람이 죽으면 살아있는 사람이 커뮤니티 프로퍼티의 부동산을 자동적으로 물려받을 것이라 추정하는데 꼭 그런 것은 아닙니다. 우선 죽은 배우자가 유언장을 남겼는가가 고려돼야 합니다. 죽은 사람이 생전에 유언장을 작성해서 부동산 명의를 살아있는 배우자에게 주겠다고 명시했으면 문제가 없습니다.
유언장을 남기지않은 경우라면 커뮤니티 프로퍼티의 경우 100 % 살아있는 배우자에게 상속이 되는데 여기에는 단서가 붙습니다. 즉 죽은 사람에게 자녀가 없거나 있더라도 모두 두 부부간의 소생이라야 합니다. 만약에 이전의 혼인으로 생긴 자녀가 있다거나 다른 여하한 이유로 부모자식으로 인지된 사람이 있다면 죽은 배우자 몫의 반이 그 자녀에게로 갑니다. 이때 살아있는 배우자와 죽은 사람의 혼외자녀 (혹은 이전 혼인으로 얻은 자녀)가 부동산을 공동 소유하게 되는데 이를 테넌트 인 커먼(tenants in common)이라고 합니다.
만약에 부동산이 현재의 배우자와 혼인하기 이전부터 죽은 사람의 명의로 되어있고 혼인 후 아무런 조치도 취하지않아 문서상 부부가 공동으로 소유하게 됐다는 명시가 없다면 그 부동산은 죽은 사람의 자녀에게 상속이 됩니다.
살아있는 배우자는 살아있는 동안에만 그 집에서 살 수 있는 권리만 갖게됩니다. 테넌트 인 커먼이란 단지 재산을 공동으로 소유한다는 의미이고 한 사람이 죽었을 때 남아있는 사람이 자동적으로 상속받는다는 의미는 아닙니다. 즉 공동으로 소유한 한 사람이 죽으면 그 몫은 유언장을 통해 또는 유언없이 죽은 사람의 재산 상속절차에 따라 상속 후계자에게로 직접가게되고 살아있는 공동의 소유자에게로 가는 것이 아닙니다.
따라서 부부가 조인트 오너쉽으로 재산을 공유한 상태가 아니라면, 즉 한 쪽이 사망했을 때 다른 한 쪽이 자동적으로 상속을 받게되는 상태가 아니라면 사전에 조치를 취해놓아야 합니다.
그때 내용은 단순히 조인트 오너 중 한 사람이 사망할 경우 그 사람 몫이 나머지 오너(또는 오너들)에게 넘겨진다고 적어넣으면 됩니다. 이때 이 문서가 효력을 발생하려면 ‘죽은 사람의 몫은 남아있는 오너에게 상속된다’라는 문구가 반드시 포함돼야 함을 강조해 드립니다.
이 약정을 서면으로 작성하는 가장 간단한 방법은 이런 문구를 집문서나 양도 문서에 적어넣는 것입니다. 이런 문구는 부동산의 공동 소유가 성립되는 시점에 적어넣어야 합니다.

조인트 테넌시(joint tenancy)에 위에 말씀드린 설정을 위해 간단히 적어넣을 문구의 예를 들면 “John Doe와 Jane Doe는 테넌시 인 커먼이 아니고 조인트 테넌트이면서 어느 한 쪽이 사망시 살아남은 사람이 상속받을 권리를 갖는다 (John Doe and Jane Doe as joint tenants with rights of survivorship and not as tenants in common)”라는 문구로 공동의 소유주간의 의지와 약정을 명백하고 간소하게 적어넣습니다. 이런 문구가 들어있으면 유언 검인법원을 통하지않고도 집을 상속받는데 문제가 없게됩니다.

만약에 부동산을 구입하는데 있어서 조인트 테넌트 타이틀을 획득하되 오너 중 한 사람이 사망시 남아있는 사람에게 상속할 것을 원한다면 클로징 전에 문서에 문구를 써넣으라고 요청합니다.
실제로는 이런 의도를 부동산 매입을 위한 계약금 공탁 당시에 계약서에 써넣는 것이 더욱 확실합니다. 물론 이런 문구가 집문서나 양도 문서상 존재하지않는다고 하더라도 사전에 유언장을 작성해서 명백한 의지를 표명한다면 큰 문제없이 상속을 할 수 있습니다.

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