은행의 주택차압으로부터 벗어나려면

경기침체에 접어든지 오랜 시간이 경과했습니다. 그러나 지난 몇 년간 금융시장은 안정세에 접어들고있는데 이와 더불어 주택경기가 좋아지기 시작했습니다. 집 값이 오르면서 홈에퀴티 론을 얻는 것도 수월해지는 추세입니다. 따라서 현재로서는 은행들이 채무 불이행 모기지에 대해 크게 걱정을 하지않아도되는 상태입니다.
이렇게 일견 경기호전의 징조를 보이긴 하지만 많은 소규모 자영업자들은 아직도 경기침체 이전의 수익에는 미치지 못하는 것을 실감하고 있습니다.
이런 와중에 불행히도 살고있는 집을 은행으로부터 차압당하는 사태도 종종 일어나고 있습니다.

텍사스는 은행이 담보물을 차압할 때 법원의 감시를 받지않아도 되는 몇 안되는 주 중의 하나입니다. 소위 말하는 “21 day” 주(state)로서 모기지 채무 불이행을 한 채무자에게 은행이 적절한 통보를 하면 부동산 규약에 따라 신탁인으로 하여금 법원을 통하지않고도 차압이 가능하도록 합니다.
이 때 “권리증 신탁”으로 위임된 개인이나 타이틀 회사가 피신탁인이 되어 명시적인 권한을 갖고, 모기지 채무이행이 되지않고있는 부동산의 타이틀을 획득할 수 있습니다.
주거용 부동산의 경우 채무 불이행의 대출자에게 두 번의 통보를 보내도록 법적으로 명시돼있습니다. 우선은 약속어음(모기지) 액수를 모두 갚으라는 통보이고 다음은 수탁자 세일(acceleration and trustee sale)을 단행하겠다는 내용의 통보입니다.
대부분의 주택 권리증은 홈오너가 밀린 돈을 30 일 이내에 갚을 기회를 주어 약속어음 총액을 한꺼번에 갚지않아도 된다는 통보를 주도록돼있습니다.
만약에 이런 조항이 권리증에 명시되어 있지않다면 최소 20 일 통보를 주도록 텍사스 법은 정하고 있습니다.
따라서 수탁자 판매통보(acceleration and trustee sale notice)를 보낸 후 21 일 만에도 법원을 통하지않고 매각이 이루어질 수 있습니다.

약속어음의 총액을 갚으라는 가속의도(intent of accelerate) 통보를 은행으로부터 받았다고하더라도 대출자가 자신이 집을 직접 팔게 해달라고 은행에 요청할 수 있습니다. 은행의 입장에서 보자면 집이 마켓에 나가있는 동안 대출자가 대출에 대한 지불을 어떤 형식으로든 하겠다는 의도이고 은행이 집을 차압해서 관리를 하는 수고를 덜 수 있으니 마다할 이유가 없습니다.
그러나 대부분의 주택과 홈오너들은 이 카테고리에 들지 않습니다. 그렇다고 해도 홈오너가 숏세일을 할 기회는 있습니다. 이런 경우 주택 대출자는 집을 시세에는 못미치는 액수로 팔아야하지만, 세일가격이 모기지 액수에 미치지 못하더라도 은행이 차액을 내라고 할 가능성이 적어집니다.

이상의 거래를 은행과 할 수가 없는 경우라도 돈이 있는 사람이 홈 모기지 대출자를 돕고자한다면 제 삼자가 집을 매입하는 것도 가능한데, 차압은행으로부터 어음을 매입하는 것입니다.
주택경매 시일 이전에 어음을 매입하는 것이 불가능하면 차압세일은 차압통보에 명시된 시간과 장소에서 이루어집니다. 매 월 첫 번째 화요일의 10:00 am-4:00pm에 주택이 위치한 곳의 지방행정관 법원이 정하는 곳에서 경매가 이루어집니다. 달라스의 경우는 달라스 카운티법원의 밖에 위치한 600 Commerce Street에서 세일이 진행됩니다.
일단 경매에 들어가면 제 삼자가 피신탁인으로부터 매입을 할 수 있게됩니다. 은행이 입찰을 시작할 때 신용입찰을 제시하는데, 신용입찰이란 대출금과 가외 비용, 이자, 페널티 등의 액수를 합한 액수입니다. 보통은 이 신용입찰이 경매가의 전부가 되는 경우가 대부분입니다.
아주 탐나는 주택이 아닌한 제 삼자가 대출자인 홈오너를 돕기위해 은행으로부터 집을 매입하기위해 필요한 액수는 이 신용입찰 금액입니다.
은행차압 경매에서 집을 매입하는 것에는 몇 가지 장점이 있는데 그 중 가장 중요한 것은 그 주택과 관련된 모든 선취특권이 (재산세 선취특권과 더불어 시티 서비스/벌금에 대한 선취특권까지도) 소멸된다는 것입니다.

오늘 말씀드린대로 손해를 최소화하기 위해서는 주택압류에 적용되는 단계별로 적절히 대처하는 것이 관건입니다.
홈 모기지 대출자는 가치가 많은 주택을 지키기 위해서 많은 노력을 기울여야한다는 사실을 잊지마시기 바랍니다.

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