서면으로 작성해야만되는 계약서에 대하여

모든 계약서는 서면으로 작성하라고 권해드립니다. 계약서에 따라서는 서면으로 작성돼야만 효력을 발생한다는 사실을 알고 계십니까?

오늘 칼럼에서는 부동산 관련 계약서와 사기에 관한 법령(Statute of Frauds)이라 일컫는 서면으로 작성돼야만 하는 계약서에 대해 말씀드리고자합니다.
그리고 서면작성에서 예외가 되는 계약에 대해서도 말씀드리겠습니다.

텍사스에서는 비즈니스 및 통상거래법(Business & Commerce Code)의 여러 항에서 사기에 관한 법령을 다루고 있습니다.
텍사스 법에 따르면, 강제성을 띄기 위해 다음의 계약은 서면으로 작성돼 상대방의 서명을 받아놓아야만 됩니다:

  1. 다른 사람의 채무, 채무 불이행, 또는 실수에 대한 책임보증을 서겠다는 약속에 관한 문서;
  2. 부동산 매매 계약서;
  3. 일 년 이상 지속될 리스;
  4. 계약서 작성 후 1 년 이내에 시행되지 않을 (즉 1 년 이상이 경과돼야 시행될) 계약서;
  5. 미네랄 이권을 사고 팔 때의 구문(커미션)에 관한 약속 또는 계약서;
  6. $500을 초과하는 상품의 판매 계약서 등입니다.

위에 열거된 항목외에도 $50,000 가치 이상의 대부를 해주는 경우 차용계약서는 서면으로 작성해야하고 돈을 빌리는 사람 또는 대리인의 서명이 있어야만 법집행을 강제할 수 있습니다.
이는 모기지 연체를 하고있는 사람이 잘 알고있어야되는 법입니다.
$50,000 이상을 대출받은 경우 구두변경(oral modification)은 효력을 발생하지않습니다.

위에 열거한 일반적인 룰에도 불구하고 서명날인된 서면계약서가 필수불가결이 아닌 예외도 있습니다.
사기를 목적으로 계약서 유무를 운운하는 사람, 또는 상대방에게 손해를 입히고자 거짓으로 구두 약속을 함으로써 이를 믿고 일을 진행시켜 손실을 보게만드는 경우 (예를 들면 오랫동안 리스를 주겠다는 건물주의 구두 약속을 믿고 세입자가 비즈니스에 많은 투자를 한 경우) 등에는 예외를 적용합니다.

법원은 통상적으로 계약서를 서면으로 작성할 것을 강요하는 경향이 있으므로 텍사스에서 Statute of Frauds의 개념은 중요합니다. 따라서 조금이라도 의문이 있다면 계약서는 서면으로 작성해야 합니다.
더욱 중요한 것은 계약서는 누가 봐도 이해할 수 있는 내용이어야 된다는 것입니다.
다시 말하면 양측은 서로의 특정 기대치를 분명히 적어넣어야하고 액수, 매매될 상품이나 부동산에 대해 분명하게 적어넣어야 합니다.
그렇지않으면 계약서는 강제성을 행사할 수 없는 위험에 처할 수 있게 됩니다.

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