부동산을 비공개로 매입하는 것에 대하여

저를 찾는 클라이언트들 중에는 여하한 연유로 부동산을 비밀리에 매입하여 소유권을 공개하지않고 보유하기를 원하는 사람들이 가끔 있습니다.
이런 목적을 달성하는데 있어 좋은 방법이 있으나 여기에는 몇몇 함정이 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.

부동산 등의 자산 매입에 있어서 법인을 만들고자하는 사람들이 종종 있습니다. 때로는 법인의 명칭에 투자자의 이름을 따기도하는데 – e.g. “투자자 이름 & 투자자 부인 이름, Inc.” 등이며 이런 경우 보통은 투자자 자신이 자기 집 주소에서 초기 이사, 매니저, 등록 에이전트로 시작을 합니다.
건물이 회사에 속해있고 자신의 이름이 건물주로 등록되는 것은 사람들이 회사를 손쉽게 찾을 수 있는 장점 때문에 유리할 때가 많습니다.

이 방법보다 더 비공개로 부동산을 소유하는 방법이 있을까요? 이런 이슈를 생각할 때는 두 기관을 염두에 두어야하는데 :

  1. 카운티 사무관; 카운티 사무관은 부동산 기록을 유지하고 역대 타이틀 보유자를 정확하게 알 수 있도록 문서원본을 보관합니다.
  2. 타이틀 회사; 건물주와 담보로 돈을 빌려준 기관은 타이틀 회사에 보험을 들어 자신의 신분과 타이틀을 보장받습니다.

부동산의 타이틀은 여러 방법으로 보유할 수 있습니다. 소유권을 어떤 방식으로 유지하는 것이 유리한가에 대해서는 여기에서 논하지 않겠습니다. 누가 법적으로 타이틀을 보유하고 있는가를 알아내는 것은 쉽지않을 수도 있지만 결국에는 지방 부동산기록부 또는 텍사스 주 감사관 사무실을 통해 거의 알아낼 수 있습니다.
따라서 소유권 익명 여부를 고려할 때에는 소유권을 획득하기가 거의 불가능한 절대 익명(absolute anonymity)으로 할 것인가 아니면 비교적 획득 가능한 상대 익명(relative anonymity)으로 할 것인가를 결정해야 합니다.
타이틀을 획득하는데 있어서 타이틀 연결고리를 무효화하거나 무시하거나 우회하는 방법은 없습니다. 타이틀의 연결고리는 부동산 문서(deed)나 양도 문서를 통해 카운티 사무관 사무실에 기록으로 보관돼있어, 이 연결고리를 끊어내고 소유권자로 기록에 오를 수는 없습니다. 그리고 이 연결고리가 끊어진다면 부동산은 앞으로 시장성이 없어집니다.

부동산의 실소유주를 모호하게 만드는 방법이 있습니다. 이런 목적을 위해 투자자는 두 가지 방법을 쓸 수 있는데 – 즉 LLC로 전환하거나 신탁(Trust)으로 만드는 것입니다. LLC를 만들 때에는 가능한한 거리를 두고 일을 진행시켜야합니다.
투자자는 집주소보다는 사서함(p.o. box)을 쓰는 것이 좋습니다. LLC를 만듦으로써 회사 오너는 자신의 신분을 카운티 사무관이나 주 감사관 사무실의 기록에 등재를 피할 수 있습니다. 더욱이 투자자는 자신을 등록하는 대신 변호사나 회사를 등록 에이젠트토 내세울 수 있습니다.
또한 자산보호 차원의 관점에서 LLC는 단독으로 만들지말고 두 사람 이상의 회사 구성원이 만드는 것이 중요한 포인트입니다.

투자자가 신탁을 제정하는 것도 하나의 방법입니다. 표면상으로는 신탁 관리자가 건물을 소유하게되지만 실소유주(신탁의 수혜자)는 투자자입니다. 그러나 투자자의 이름은 카운티 사무관이나 주 감사관 사무실의 기록에 올라가지않습니다. 즉 신탁 수혜자의 신분은 신탁 증서에만 존재하게됩니다.
그러나 신탁을 이용한 익명 소유에는 주의할 점이 있습니다. 부동산을 팔게 될 때 타이틀 회사는 신탁 증서를 보여달라고 합니다. 따라서 투자자가 부동산 익명 소유를 위해 신탁을 만들고자한다면 신탁 전환과 동시에 신탁 증서를 만들어놓는 것이 중요합니다. 엄격한 타이틀 회사는 부동산 문서를 신탁으로 만든 후 다시 등록하도록 요구할 수도 있습니다.

부동산을 LLC로 만들어 LLC가 부동산의 소유권을 유지하도록 하는 것이 이상적인 방법입니다. 부동산의 운영은 LLC에 맡기는데, 즉 테넌트, 청부업자, 공급업체와의 거래를 LLC가 맡게됩니다.
LLC 설립은 초반에는 비용이 많이 들지만 자산보호의 목적으로 좋은 방법이며 또한 익명을 유지하는 좋은 방법입니다.
물론 모든 상황에 이 방법이 해결책이 되는 것은 아닙니다. 부동산 매입에 익명을 쓰고자한다면 변호사와 상담을 하시는 것이 첫 번째 스텝입니다.

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