사이먼 윤의 DFW 부동산 가이드ㅣ주택구입 오퍼의 주요 항목

집 구입을 준비하는 대부분의 주택 바이어들은 부동산 검색 사이트(Zillow.com or Realtor.com등)를 통하여 매물 정보들을 직접 확인하고, 오픈하우스를 찾아다니며 하우스 쇼핑을 시작하는 경우가 많으나, 보편적으로 결국은 부동산 에이전트의 도움을 받게 됩니다. 바이어가 에이전트를 찾는 이유는 여러 가지가 있을수 있습니다. 바이어는 에이전트에게 부동산 거래 수수료를 부담하지 않고, 오픈 하우스를 제외하면 구매자 스스로 집을 보러 다니는 것이 불가능하며, 또한 원활한 거래 성사와 진행을 위해 부동산 에이전트의 전문적인 지식과 경험이 꼭 필요하기 때문입니다. 에이전트와 함께 집을 찾다가 마음에 드는 집이 나오면, 바이어는 에이전트의 도움을 받아 계약Offer (오퍼: 초기 단계의 계약서)를 작성합니다. 간혹, 바이어가 본인 에이전트 없이 오픈하우스를 돌아 보다 리스팅 에이전트를 통해 오퍼를 쓰는 경우도 있는데, 이것을 Dual Agency (두얼 에이전시)라고 합니다. 리스팅 에이전트 한명이 셀러와 바이어를 동시에 대변하는 것입니다. 바이어가 부동산에 경험이 많고, 리스팅 에이전트가 신뢰할 만한 사람인 경우는 괜찮을 수도 있지만, Dual Agency는 잘못하면, 바이어에게 매우 불리할 수 있음으로 조심해야 합니다. 복잡해 보이는 주택 매매 계약서 중에서 가장 중요한 항목은 구입 가격과 세부적인 조건에 의해 구입 하겠다는 내용이 들어갑니다. 이번 칼럼 에서는 “세부적인 조건” 중에 가장 중요한 6가지를 알아 보도록 하겠습니다.
1.클로징 기간(Closing Period): 주택 구입을 위해 바이어가 셀러에게 요구하는 기간 입니다, 통상 30-45일정도 걸리는데, 융자 스케줄에 의해서 결정 합니다. 통상적으로 대부분의 셀러들은 짧을 기간을 선호하는 경향이 있습니다. 그래서 가장 많이 사용되는 기간으로는30 days를 선호하는 편이며, 요즘에는45일 클로징은 잘 선호하지 않는 경향이 있습니다. 또한, 렌더에 따라 2주, 3주 안에도 클로징은 가능합니다.

2.계약금 (Earnest Money): 보통 집 매매 가격의 1~3%이내 이며, 1% 어니스트 금액을 가장 많이 사용합니다. 계약 이행 기간중에는 에스크로 (Escrow)라는 제 3자의 기관에서 보관하고, 계약이 성사된다면 이 금액은 다운페이 비용으로 포함됩니다. 만약 모든 확인 절차가 끝난 후 (Contingency 기간이 끝난 후. 아래 설명 참조), 바이어가 계약 위반 또는 해지를 하면, 계약금을 돌려 받지 못하거나 불이익을 당할 수도 있으니 에이전트로 부터 정확한 설명을 듣고 숙지하고 있어야 합니다.
3.융자 조건 (Financing Terms): 바이어가 어떤 조건에 융자를 한다는 것을 셀러에게 알려 주게 되어 있습니다. 현금 (All Cash)으로 집을 사는 경우에는 필요 없지만, 조금 이라도 융자를 받는다면 다운페이 금액/융자 금액 그리고 몇일 안에 최종 융자 승인 여부를 받을지에 대해 명시 해야 합니다.
4.계약 성사 조건 (Contingency, 컨틴젼시): 만약 Contingency로 명시된 조건들이 충족되지 않았을 땐, 바이어가 정당하게 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, Option Period가 10일이 있다면, 10일 안에는 그 집의 상태를 인스펙션을 통해 점검해 보고, 문제가 있을 경우, 바이어가 정당하게 Repair협상을 하거나 계약 자체를 파기 할 수 있습니다. 또한 Financial Contingency 기간이 21일이라 가정하면, 방이어는 꼭 최종 융자 승인 여부를 계약 후 부터21안에 셀러에게 알려 주어야 하며, 이 기간까지 융자 여부가 불투명 하다면 계약 해지를 결정 할 수 있고, 어니스트 머니도 돌려 받을 수 있습니다.
5.매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation): 주택 매매에 들어가는 각종 비용을 셀러와 바이어중 누가 부담하느냐를 정하는 것입니다. Home Owner Title Policy, Home Warranty, Survey등 대부분을 셀러가 부담하는 것이 일반적이나, 계약 협상에 따라 조정 될 수 있습니다.
6.Title Company 지정: 소유권 보험 회사 (Title 회사)에서 에스크로 어카운트를 오픈하며, 주택 매매에서 부동산과 융자 회사와 함께 중추적인 역할을 담당합니다. 어떤 회사에게 일을 맡길지는바이어와 샐러의 협상으로 선택 합니다.
이렇게 만들어진 오퍼를 바이어 에이전트가 리스팅 에이전트에게 전달해 주면서 흥정이 시작됩니다. 오퍼를 받은 셀러는 만약 오퍼중에 마음에 들지 않는 조건이 있다면, 리스팅 에이전트를 통해서 구매 가격/세부 조건을 변경하여 Counter-Offer (카운터 오퍼)를 바이어에게 보내게 되고, 보통 한 두번의 Counter-Offer통하여서는 모든 사항에 합의점을 찾아 계약을 성립시키게 됩니다. 셀러와 바이어가 협의된 계약서에 모두 싸인을 하면, 비로소야 집계약을 한 것입니다. 계약 서류들이 타이틀 회사에 바로 전달이 되면서 즉시 에스크로 업무가 시작 됩니다. 계약금과 옵션 금액은 계약후 3일 안에 전달이 되어져야 하는데, 계약금은 에스크로 회사로, 옵션 금액은 샐러에게 직접 전달하게 되어 있으며, 에스크로 회사는 수일 안에 Escrow Instruction과 그 외 관련 서류들을 만들어 셀러와 바이어의 싸인을 받습니다. 모든 거래 과정을 리스팅 에이전트와 셀링 에이전트가 중간에서 다리 역할을 하기 때문에, Seller와 Buyer가 전혀 만나지 않은 상태에서 흥정이 이루어지고, 모든 매매절차가 끝나는 경우가 많습니다. 아무리 부동산에 대해 많이 알고 있다 생각되어도, 꼭 에이전트를 선임하여 거래 과정에서 일어날 수 있는 경제적/법적 불이익에 대하여 피해를 보지 않도록 권유드립니다.

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